Oui. Tu payes les deux.

6% frais assureur + 8% frais SCPI = 14% total.

Calcul simplifié sur 1 000€ :
1 000€ × (1 - 0,06) = 940€ net après frais assureur
940€ ÷ (200€ × 0,92) = 5,10 parts environ

92% = prix après déduction frais SCPI (200€ × 0,92 = 184€)

Total frais réels : ~14%

Salut Rv49614,

Je comprends ta confusion, c'est effectivement pas hyper intuitif au début. Laisse-moi te détailler le mécanisme.

Étape 1 : Frais de l'assureur (6%)
Tu verses 1 000€. L'assureur prend 6% de frais d'investissement, soit 60€.
Montant net transmis à la SCPI : 940€

Étape 2 : Frais de la SCPI (8%)
La SCPI Remake Live a 8% de frais de souscription intégrés dans son prix.
Prix de souscription : 200€
Valeur de retrait (après frais SCPI) : 200€ × 92% = 184€

Calcul final :
Avec tes 940€ nets, tu achètes : 940€ ÷ 184€ = 5,10 parts (environ)
Valeur réelle de tes parts : 5,10 × 184€ = 938,40€

Total des frais payés :
1 000€ versés - 938,40€ de valeur réelle = 61,60€ de frais
Soit 6,16% de frais effectifs totaux

Concernant ta question sur le 98% : c'est une règle de calcul du contrat. Quand une SCPI a des frais de souscription, l'assureur applique généralement 92-94% de "valeur de retrait" + 4-6% de "frais d'investissement" = ~98% du prix de part. Sur les SCPI sans frais, tu es à 100% car il n'y a que les frais assureur.

Pour être clair : tu ne payes PAS 6% + 8% = 14%. Les 8% de frais SCPI sont déjà intégrés dans le calcul de la "valeur de retrait". Au final tu tournes autour de 6-7% de frais réels totaux.

Bonjour Rv49614,

Ta question est excellente et tu n'es pas le premier à te poser ces questions. La mécanique des SCPI en assurance-vie est effectivement compliquée à comprendre, et les assureurs ne font pas toujours beaucoup d'efforts pour la rendre claire.

Laisse-moi t'expliquer avec une analogie simple. Imagine que tu veux acheter une voiture d'occasion qui coûte 10 000€.

Scénario 1 : Achat direct chez le vendeur
Tu achètes directement, tu paies 10 000€, tu as ta voiture. Aucun intermédiaire.

Scénario 2 : Achat via un mandataire
Tu passes par un mandataire qui prend 6% de commission. Tu paies 10 600€ au total. Le mandataire garde ses 600€ et donne 10 000€ au vendeur. Tu as ta voiture.

Avec les SCPI en assurance-vie, c'est un peu pareil. L'assureur joue le rôle du mandataire. Sauf que dans le cas des SCPI, il y a une subtilité supplémentaire : la SCPI elle-même prend déjà des frais de souscription quand tu achètes en direct (ces fameux 8% dans ton exemple).

Donc en réalité :

Si tu achètes Remake Live en direct :
Prix affiché : 200€
Dont frais de souscription SCPI : 8%
Valeur réelle de ta part après frais : 184€
Tu paies 200€, tu reçois une part qui "vaut" 184€ immédiatement

Si tu achètes via Linxea Spirit 2 :
Tu verses 1 000€
Frais assureur : 6% = 60€
Montant transmis à la SCPI : 940€
Prix de part affiché par l'assureur : 184€ (déjà net des frais SCPI)
Nombre de parts : 940€ ÷ 184€ = 5,10 parts

La grosse subtilité, et c'est là que beaucoup de gens se trompent : le prix de 184€ affiché par l'assureur est déjà le prix net des frais de souscription SCPI. Ce n'est pas le prix brut. Donc tu ne paies pas 6% + 8% = 14% de frais. Tu paies seulement les 6% de l'assureur.

Pourquoi ce système complexe ? Parce que l'assureur veut afficher un prix de part qui correspond à la valeur réelle de liquidation. Si demain tu veux vendre tes parts, tu recevras bien 184€ par part (ou la valeur actualisée), pas 200€. Les 8% de frais SCPI sont "perdus" dès l'achat, que ce soit en direct ou via assurance-vie.

Concernant ta remarque sur le fait que "Valeur de retrait + Frais d'investissement = 98%" : c'est une convention du marché de l'assurance-vie. L'assureur applique généralement une décote totale de 2% environ par rapport au prix de souscription affiché par la SCPI, pour couvrir à la fois ses propres frais et refléter la réalité économique. Sur les SCPI sans frais d'entrée, cette décote n'existe pas ou est minime.

Mon conseil : pour comparer les frais réels, ne regarde pas les pourcentages affichés dans les tableaux, mais fais le calcul simple : (Montant versé - Valeur finale obtenue) ÷ Montant versé. Ça te donnera le taux de frais effectif réel.

J'espère que c'est plus clair maintenant. N'hésite pas si tu as d'autres questions.

Franchement les SCPI en AV c'est une usine à gaz niveau frais.

6% de frais assureur + structure opaque de la SCPI + fiscalité de l'AV... pour au final 4-5% de rendement brut. Après frais t'es à quoi, 3,5% ? Avec une liquidité nulle en plus.

Mec prends un ETF immobilier coté en bourse, zéro frais d'entrée, liquidité immédiate, fiscalité plus claire. Ou alors achète les SCPI en direct si vraiment t'y tiens.

@Steph Moi j'aime bien les SCPI justement parce que c'est de l'immobilier concret. Des vrais bâtiments, des vrais locataires, des vrais loyers. C'est pas comme ces ETF où tu sais pas trop ce qu'il y a dedans.

Les frais ils sont élevés oui, mais c'est le prix à payer pour avoir une gestion professionnelle et de la diversification. En direct tu peux pas acheter 50 immeubles différents dans toute la France. Là avec 1 000€ tu as accès à un parc immobilier énorme.

Après effectivement faut bien comprendre les frais avant d'acheter. Moi sur mon Spirit 2 j'ai mis 20% en SCPI (moitié Remake Live, moitié Iroko), et le reste en fonds euros. Je touche mes loyers tous les trimestres et je dors tranquille.

J'ai eu exactement la même interrogation que toi quand j'ai acheté mes premières parts de SCPI en AV il y a 2 ans.

Ce qui m'avait aidé à comprendre c'est de faire le calcul dans l'autre sens. Si tu veux racheter tes parts aujourd'hui, combien tu récupères ?

Tu as 5,10 parts valorisées à 184€ chacune = 938€ environ. Tu as versé 1 000€. Donc tu as "perdu" 62€ en frais, soit 6,2%. C'est cohérent avec les 6% de frais assureur affichés.

Les 8% de frais SCPI, tu les aurais payés de toute façon même en achat direct. La différence c'est qu'en AV l'assureur affiche directement le prix net (184€) au lieu du prix brut (200€).

Après, est-ce que ça vaut le coup ? Ça dépend de ton horizon. Moi j'ai pris des SCPI en AV pour la diversification et pour lisser mon allocation. Je considère les 6% de frais comme le prix d'entrée dans un club immobilier diversifié avec avantage fiscal de l'AV. Sur 20 ans, ces 6% seront largement amortis.

Analyse comparative détaillée : SCPI en direct vs SCPI en AV

Investissement initial : 10 000€ sur Remake Live

Scénario A - Achat direct SCPI
Prix de part : 200€
Frais de souscription : 8%
Nombre de parts : 10 000€ ÷ 200€ = 50 parts
Valeur nette immédiate : 50 × 184€ = 9 200€
Frais effectifs : 800€ (8%)

Rendement annuel : 4,5%
Distribution annuelle : 9 200€ × 4,5% = 414€
Fiscalité : IR + PS (jusqu'à 47,2% TMI + PS)
Revenu net après fiscalité (TMI 30%) : 414€ × 52,8% = 219€

Scénario B - Achat via AV Linxea Spirit 2
Montant investi : 10 000€
Frais assureur : 6%
Montant net : 9 400€
Prix de part en AV : 184€
Nombre de parts : 9 400€ ÷ 184€ = 51,08 parts
Valeur nette immédiate : 9 400€
Frais effectifs : 600€ (6%)

Rendement annuel : 4,5%
Distribution annuelle : 9 400€ × 4,5% = 423€
Fiscalité : Enveloppe AV (PFL ou abattement après 8 ans)
Revenu net après fiscalité (après 8 ans avec abattement) : 423€ × 82,8% = 350€

Analyse :
- Frais d'entrée : AV gagne (6% vs 8%)
- Fiscalité courante : AV gagne largement (capitalisation vs IR)
- Liquidité : Direct gagne (marché secondaire)
- Flexibilité : Direct gagne (arbitrage limité en AV)

Point mort fiscal : Environ 4-5 ans selon TMI

Conclusion : SCPI en AV avantageux sur horizon long (10 ans+) si TMI ≥ 30%

Merci pour toutes ces explications très détaillées. Moi aussi j'ai des SCPI dans mon Spirit 2 (environ 30% de mon allocation) et j'avoue que je n'avais jamais vraiment compris les subtilités des frais.

Ce qui me rassure c'est de voir que je ne paie pas 14% de frais comme je le craignais au début, mais plutôt 6%. C'est déjà plus acceptable.

Par contre une question : ces 6% de frais assureur, c'est à chaque versement ou c'est uniquement à l'ouverture ? Parce que si je fais des versements programmés mensuels sur mes SCPI, je vais me faire ponctionner 6% tous les mois ?

Oui @Samsam, c'est à chaque versement malheureusement. C'est pour ça que perso j'ai préféré mettre mes SCPI d'un coup au début et ensuite je fais uniquement des VP sur des ETF et du fonds euros.

Les 6% à chaque fois sur des petits versements de 50-100€, ça fait vraiment mal. Mieux vaut mettre une somme importante en une fois et laisser travailler.

Bonjour,

Pour compléter la discussion, je voulais souligner un point rarement évoqué : l'impact ESG des SCPI en assurance-vie.

Beaucoup de SCPI disponibles chez Linxea ont aujourd'hui des certifications environnementales (labels ISR, certifications GRESB). C'est intéressant si comme moi on cherche à investir de façon responsable.

Par exemple, Remake Live a une notation GRESB 4 étoiles et travaille activement sur la rénovation énergétique de son parc. Pour moi, les 6% de frais se justifient aussi par cette gestion durable et professionnelle.

Après, je rejoins les autres : il faut bien comprendre les frais avant d'investir, et ne pas mettre plus de 20-30% de son allocation en SCPI pour garder de la liquidité.

SCPI en AV = pire combinaison possible.

Frais AV + frais SCPI + frais gestion SCPI + illiquidité + rendement moyen. Pourquoi faire compliqué ?

ETF immobilier = 0,3% frais, liquidité immédiate, rendement équivalent.

Nous on a mis 10% de notre allocation en SCPI sur nos Spirit 2 respectifs. On a fait l'arbitrage suivant : oui il y a des frais, mais ça nous apporte une vraie diversification immobilière sans avoir à gérer nous-mêmes.

Et puis on aime bien l'idée de recevoir des revenus réguliers. Ça fait un peu "propriétaire" même si c'est virtuel. C'est peut-être psychologique mais ça nous motive à continuer d'épargner !

Par contre on a bien fait le calcul des frais avant comme vous l'expliquez. Sur notre horizon (30 ans), les 6% de frais d'entrée seront largement amortis.

Merci énormément à tous pour ces explications super détaillées !

Maintenant je comprends beaucoup mieux. En fait je ne paie pas les deux frais cumulés (6% + 8%), mais seulement les 6% de l'assureur, car les 8% de la SCPI sont déjà "intégrés" dans le prix de part affiché.

Bon 6% ça fait quand même un peu mal, mais comme vous le dites, sur un horizon de 15-20 ans avec la fiscalité avantageuse de l'AV et les revenus réguliers, ça peut se justifier.

En tout cas ce forum est vraiment top, j'aurais dû poser la question avant d'investir ! La prochaine fois je demanderai d'abord.